Коэффициенты использования территории (КИТ) в г. Сочи. Система показателей для оценки планировочных решений жилой и производственной зоны Процент застройки земельных участков общественных зданий

Классификация объектов общественной застройки по функциональному назначению. Они подразделяются на следующие группы: объекты народного образования и воспитания; объекты здравоохранения; физкультурные и спортивные сооружения; учреждения культуры и искусства; предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания; административные и общественные организации; учреждения массового отдыха. Деление культурно-бытовых объектов по функциональному назначению связано с дифференцированным подходом к их нормированию различным характером размещения объектов в плане города.

Размещение учреждений культурно-бытового обслуживания в городах должно проектироваться комплексно для селитебной зоны , мест приложения труда и зон массового отдыха.

Учреждения повседневного пользования размещаются в микрорайоне из расчета 5-7 минут ходьбы от наиболее удаленных жилых домов, что соответствует радиусу доступности порядка 500м.

Учреждения периодического пользования располагаются на обособленных участках жилых районов из расчета пешеходной доступности или затрат времени на проезд в общественном транспорте (включая подход к остановке) не более 15 минут, что отвечает радиусу доступности примерно 1500м.

Учреждения эпизодического пользования размещаются на обособленных участках планировочных районов и в общегородском центре. Население пользуется этими учреждениями, приезжая в них на общественном транспорте. Время, затрачиваемое на поездки, обычно строго не лимитируется, однако при разработке генеральных планов стремятся исходить из 20-30 минутной доступности. Учреждения и предприятия обслуживания следует размещать на территории городских и сельских поселений, приближая их к местам жительства и работы, предусматривая, как правило, формирование общественных центров в увязке с сетью общественного пассажирского транспорта.

При определении числа, состава и вместимости учреждений и предприятий обслуживания в городах центрах систем расселения следует дополнительно учитывать приезжающее население из других городских и сельских поселений, расположенных в зоне, ограниченной затратами времени на передвижения в большой, крупный и крупнейший городские центры или подцентры систем расселения - не более 1ч.; в исторических городах необходимо учитывать также туристов.

Радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке, как правило, следует принимать не более:

Показатели, характеризующие застройку рассматриваемых видов проектов, могут быть подразделены на две группы:

1 . Показатели, характеризующие жилые и общественные здания и их использование;

2 . показатели, регламентирующие использование территорий.

Для жилых зданий:

Жилая площадь, кв.м - суммаплощадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов;

Общая площадь, кв .м - сумма площадей всех жилых комнат и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутриквартирных коридоров и шлюзов;

Средняя общая площадь квартиры, кв .м - отношение общей площади квартир к их количеству.

Планировочный коэффициент, К 1 - отношение жилой площади квартир к общей. Значение его изменяется в зависимости от качества планировки квартиры в части выхода жилой площади и от среднего размера квартиры.

Объемный коэффициент, К 2 - отношение объема жилого здания к общей площади.

Коэффициент, К 3 - отношение объема жилого здания к общей площади застройки. Изменение значения коэффициента К 3 связано с конструктивно-планировочными решениями зданий различной этажности.

Средняя этажность жилой застройки, Э -определяется по формуле средневзвешенной гармонической

Э = О / (О 1 + О 2 / 2 + О 3 /3+…+ О n /n) где

О - общая жилая площадь, кв.м

О 1 , О 2 ,О 3 , … О n - общая площадь одно-, двух-, трех- и т.д. этажных зданий

n - количество этажей;

Показатель средней этажности характеризует вертикальный облик города.

Строительный объем, м 3 наземной части общественных зданий с чердачным перекрытием - произведение площади горизонтального сечения, взятой по внешнему обмеру здания на уровне первого этажа выше цоколя, на полную высоту здания, измеренную от уровня первого этажа до верха засыпки чердачного перекрытия.

Использование жилых зданий характеризуется показателем средней жилищной обеспеченности, выражаемым количеством кв. метров общей площади на одного жителя.

Использование культурно-бытовых объектов - показателем строительного объема, приходящегося на одного жителя по отдельным видам обслуживания и в целом, а также показателем удельной емкости соответствующих видов обслуживания в расчете на 1000 жителей.

Плотность застройки, П - показатель, отражающий соотношение застроенных и незастроенных площадей на жилой территории.

При разработке проектов плотность рассчитывается по формуле

П = 100 С /Т ж , где

П - плотность застройки жилой территории, умноженная на 100%

С - суммарная площадь под застройкой жилыми зданиями

Т ж - жилая площадь.

Плотность жилого фонда нетто - количество общей площади, приходящейся на 1га жилой территории:

s нетто = О / Т ж где

s нетто - плотность жилого фонда нетто, кв.м общей площади на 1га

О - общая площадь жилых зданий, кв.м

Т ж - жилая территория, га

При необходимости допустимая плотность жилого фонда нетто может быть вычислена по формуле

s нетто = (10 4 n) / S ж где

n -норма жилищной обеспеченности, кв.м общей пл. /чел.;

S ж --удельный размер жилой территории, кв.м на чел.;

Площадь жилой территории на одного человека должна быть такой, чтобы обеспечить комфортные условия для отдыха на придомовых озелененных территориях, нормальный подход и проезд к домам, а также выполнение бытовых функций (сушка белья, чистка ковров, временное хранение автомобилей).

s нетто = 10 2 П b где

П - плотность застройки,%

b - выход общей площади всех этажей на 1 кв. м площади застройки дома, кв.м

Плотность жилого фонда микрорайона брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории микрорайона. Она рассчитывается по формуле

s м брутто = О /Т м где

s м брутто - плотность жилого фонда микрорайона брутто, кв.м пл. /га;

О - общая площадь жилых зданий, кв.м;

Т м - территория микрорайона, га;

При застройке зданий разной этажности плотность жилого фонда рассчитывается по формуле

s брутто = 100 / (а 1 / s 1 + а 2 / s 2 + а 3 / s 3), где

s брутто - средневзвешенная плотность жилого фонда микрорайона, кв.м общ пл. на га;

а 1 ,а 2 , а 3 - общая площадь жилых зданий принятой в проекте этажности; % от общей площади всех жилых зданий микрорайонов;

s 1 , s 2 , s 2 - плотность жилого фонда микрорайона в зависимости от принятой этажности.

При необходимости обоснования допустимых размеров плотности жилого фонда микрорайона брутто для конкретных условий расчет может быть произведен по формуле

s м брутто = (10 4 n) / (S ж + S о), где

n - норма жилой обеспеченности;

S ж - удельный размер жилой территории, кв.м /чел.;

S о - удельный размер общественной территории, (включая физкультурные и спортивные сооружения и зеленые насаждения общемикрорайонного пользования,) кв.м /чел.

Плотность жилого фонда района брутто - количество общей площади, приходящейся на 1 га территории жилого района:

s жр брутто = О / Т р где

О - общая площадь жилоых зданий,кв.м;

Т р - территория жилого района, га;

Плотность населения нетто, брутто микрорайона, брутто жилого района - количество населения, приходящегося соответственно на 1 га жилой территории микрорайона и жилого района

s н = Ч /Т ,чел. /га,где

Ч - численность населения в соответствующем планировочном образовании, чел.

Т - территория соответствующего территориального образования, га;

Плотность жилого фонда зависит от:

§ Количество значений санитарно-технических норм;

§ Типов жилых строений (этажности, длины, ширины, внутренней планировки корпусов)

§ Типов жилой застройки (рядовой, строчной, периметральной)

§ Типов культурно-бытовых учреждений (отдельно стоящих или встроенных, комбинированных или одного профиля, крупных или мелких)

§ Обеспеченности учреждениями культурно-бытового обслуживания и структурного построения их сети

§ Размеров участков различного функционального назначения.

Санитарно-гигиенические нормы всегда задаются жестко и однозначно.

Коэффициент использования территории (КИТ) показывает соотношение суммарной общей площади построек к площади участка. Задавая определённый коэффициент, городские власти таким образом регулируют нагрузку на территорию: определённое количество квартир, офисов или торговых площадей. В таком случае застройщику приходится выбирать: либо увеличение площади застройки (хотя и её процент ограничен Правилами) при уменьшении этажности, либо увеличении этажности (до предельно разрешённой высоты) при сокращении площади застройки.

Изначально, коэффициентам использования территории был посвящён отдельный раздел Правил землепользования и застройки города-курорта Сочи, разработанный петербургским ООО «Институт строительных проектов» по заданию администрации города в 2009 году.

О том, что этот термин вводился в Правилах свидетельствует наличие определения КИТ в главе 1 «Общие положения»:

«Коэффициент использования территории (КИТ) — отношение суммарной площади полов в зданиях на земельном участке к площади участка. Умножение значения максимально допустимого КИТ на площадь участка дает максимальную величину площади полов, допустимую на участке.»

Но при прохождении обсуждения документа, регулирующего застройку будущей столицы олимпийских игр, в Городском собрании раздел КИТ таинственным образом исчез. Определение в основных понятиях было, а далее нигде термин не упоминался. Все разговоры профессионального сообщества города и попытки вернуть коэффициент в Правила игнорировались как законодательной, так и исполнительной ветвями городской власти, а Сочи между так и продолжал обрастать агрессивной для местного населения и туристов застройкой.

Только когда президент обратил внимание и потребовал от властей города и края прекратить в Сочи, когда после олимпиады прошло уже два года вопрос о возвращении коэффициента использования территории в вновь был вынесен на повестку для и наконец-то обрёл поддержку главы города. Стоит, однако, отметить, что депутаты Городского собрания Сочи Четвёртого созыва, так и не приняли изменения в Правила землепользования и застройки, устанавливающие КИТ для каждой из территориальных зон. Сложно объяснить такое «упрямство» народных депутатов чем-то иным, чем лоббированием интересов строительной отрасли.

Ситуация коренным образом изменилась после очередных выборов в Городское собрание в сентябре прошлого года. Обновлённый депутатский корпус на территории муниципального образования город-курорт Сочи, которые ввели новую территориальную зону и установили значение КИТ для каждой территориальной зоны.

Изменения в Правилах землепользования и застройки вступили в силу с момента опубликования в газете «Новости Сочи» от 17.11.2015 № 174(2540)-175(2541), а потому должны учитываться при проектировании новой застройки или реконструкции существующей.

В новой редакции Таблица 11 «Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» выглядит так:

НР — не регламентируется, параметры строительства определяются в составе документации по планировке территории, определяемые функциональными процессами, устанавливаемые по соответствующим технологическим нормам и требованиям.

1. Для участков жилой застройки высота ограды 2 метра может быть превышена между соседними земельными участками при условии, если это не нарушает объемно-пространственных характеристик окружающей застройки и ландшафта, норм инсоляции и естественной освещенности, но не более 2,5 метра.
2. Ограждения вдоль магистральных улиц должны быть выполнены в «прозрачном» исполнении с элементами благоустройства и озеленения.
3. Допускается отклонение от указанного значения предельной высоты зданий, строений, сооружений в зависимости от характера рельефа местности, но не более чем на 10 процентов. Данное отклонение допустимо без соблюдения дополнительных процедур.
4. Данный раздел не применяется в отношении видов разрешенного использования, указанных в таблице №9 настоящих Правил под №№ 3.5; 11.8; 21.3; 22.1 — 22.7; 23.1 — 23.4, 24.1.
5. Допускается при подготовке градостроительного плана отклонение от максимального процента застройки или от минимального отступа от границ земельного участка без соблюдения дополнительных процедур, при реконструкции объектов капитального строительства — зданий, строений, объектов незавершенного строительства (при наличии документа, подтверждающего право на такой объект), внешний контур которых располагается за пределами границ минимально допустимого отступа от границ земельного участка или превышает максимальный коэффициент застройки, установленный градостроительным регламентом для данного земельного участка. В таком случае граница максимального процента застройки и минимального отступа от границ земельного участка отражается в градостроительном плане по внешнему контуру здания (строения) и реконструкция допустима исключительно путем увеличения этажности таких объектов.
6. Если земельный участок (существующий или формируемый) имеет не прямоугольную форму, минимальная его длина по уличному фронту может быть уменьшена, но не более чем на 40%, при условии, что его площадь не меньше условной площади (минимальная длина по уличному фронту, умноженная на минимальную глубину) в соответствии с настоящей таблицей.
7. Данный параметр применяется для надземных частей зданий и сооружений.

В новой редакции ПЗЗ откорректировано и определение понятия «Коэффициент использования территории (КИТ)» — это вид ограничения, устанавливаемый градостроительным регламентом (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих, и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.

– постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе. Чтобы все требования при застройке соблюдались необходимо придерживаться норм и проекта планировки. Застройка бывает трех видов: сплошная, рядовая и открытая. Она происходит для того, чтобы получить больше жилого пространства и для получения немалой прибыли.

Плотность застройки – что это?

1. Плотность застройки еще именуется как процент застройки или коэффициент застройки. Она характеризует общую площадь всех этажей постройки части сооружения, которые находятся на земле и построек в габаритах внешних стенок, которая приходится на единицу территории участка либо квартала. Измеряется тыс. м 2 /га.
2. Также существует определение «плотность застройки квартала или жилого района ». Это общая площадь всех этажей сооружения, части которых находятся над землей в габаритах внешних стенок, включается также встроенная и пристроенная не квартирная площадь, которая измеряется в м 2 и приходится на 1 га участка квартала или жилого района.

Плотность застройки способна составлять от 20% и почти до 60%. Отличие плотности застройки зависит от того, где она происходит. Также стоит учитывать, что чем больше будет плотность, тем больше основание площади на которой будет происходить стройка. При заказе чертежа архитекторам обязательно указывается наивысший уровень плотности.

Коэффициент застройки – это соответствие между площадью сооружения и площадью земельного угодья.

• Данный показатель регулирует плотность застройки и загруженность инженерно-транспортного комплекса.
• Приемлемый показатель коэффициента составляет 0,5 . Это значит, что на участке обязательно должна присутствовать свободная территория. Не учитывая этого, создается колоссальная нагрузка на участке.
• В коэффициент застройки включено максимально допустимое количество этажей в сооружении.
• Значение этого показателя определяют уполномоченные лица земельного и архитектурного отделов , того района, где будет происходить застройка.
• Рассчитанный показатель необходимо обязательно внести в строительную документацию земельного угодья – реестровый паспорт. В нем также стоит отразить всю необходимую информацию о целевом назначении определенной территории, возможность или невозможность сооружения на ней зданий и оптимальную допустимость этажей, не забыть указать площадь построек.

Если застройщик нарушит установленные нормы, и коэффициент будет превышать указанное значение, то придется отвечать в соответствие гражданского и земельного законодательства России. В этом случае постройка признается незаконной и подлежит дальнейшему разрушению.

Как считается плотность застройки?

Застройка местности, которая осуществляется поквартально, имеет небольшие размеры и располагается рядом с трассами и улицами. Все необходимые сооружения и предприятия сферы обслуживания в таком случае находятся в отдаленной местности. Чтобы до них добраться, нужно пересекать транспортные магистрали.

Нынешнее застраивание ориентировано на застройку сразу микрорайонов, размеры которых превышают площадь кварталов и имеют больше достоинств. Устаревшие районы с поквартальной застройкой подлежать регулярному усовершенствованию. Чтобы определить, насколько удобно расположение всех необходимых учреждений и идеальная застройка, используют технико-экономические показатели.

К этим показателям можно отнести и плотность застройки, которая рассчитывается различными формулами – брутто и нетто.

• Вычисление плотности застройки методом брутто:
  1. Представлено в виде соотношения всей площади территории, которая предназначена под застройку, к площади необходимого квартала или микрорайона.
  2. Выражается в процентах.
• Вычисление плотности застройки методом нетто:
  1. Представлено соотношением всей площади участка, которая предназначена под застройку, к площади необходимой населенной части квартала, в смысле, к площади, которая занята квартирными постройками.
  2. Площадь под квартирными постройками выражается разницей между суммарной площадью микрорайона и показателем площади под различные сооружения, здания и предприятия общественного и культурно-образовательного назначения.

Эти и иные технико-экономические показатели позволят правильно произвести расчеты для необходимых сооружений, зданий и предприятий общественного и культурно-образовательного назначения в определенном микрорайоне.

Формула коэффициента застройки

Данный коэффициент показывает пропорцию между частями участка, которые застроены и частями, которые лишены построений (для озеленения, хозяйственной деятельности, открытой стоянки машин). Коэффициент застройки можно рассчитать, воспользовавшись формулой:

КЗ = Пз/Пу, где

• Пз – площадь застройки (по наружным границам стенок), м2;
• Пу – площадь территории, м2.

Коэффициент застройки (КЗ) - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка... Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ Минмособлстроя от 10.01.2000 N 1 О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ТСН ПЗП 99 МО) … Официальная терминология

Коэффициент застройки участка - коэффициент, показывающий соотношение между площадью здания и площадью земельного участка … Жилищная энциклопедия

Коэффициент застройки участка - (FLOOR AREA RATIO FAR) показывает соотношение между площадью здания и земли. Например, FAR 2:1 означает, что на 1 кв. фут земли может приходиться 2 кв. фута поэтажной площади здания. Если предполагается застроить только половину земельного… … Словарь инвестиционных и оценочных терминов

Коэффициент плотности застройки (КпЗ) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка... Источник: РАСПОРЯЖЕНИЕ Минмособлстроя от 10.01.2000 N 1 О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ НОРМ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ТСН ПЗП 99 МО) … Официальная терминология

Коэффициент инвестиционной привлекательности территорий города - Коэффициент инвестиционной привлекательности (Кип) коэффициент, устанавливаемый для подлежащих развитию застроенных территорий города и используемый для определения начальной цены предмета аукциона на право заключения договора о развитии… … Официальная терминология

Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение суммарной общей площади всех зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые… … Официальная терминология

Отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. (Смотри: ТСН 30 303 2000 МО. Планировка и застройка городских и сельских поселений.)

> Приложения к СНиП 2.07.01-89 (2000). Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений (актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*) > СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

СНиП. Приложение 4. Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

Приложение 4.

Нормативные показатели плотности застройки территориальных зон

• 1. Для городских поселений плотность застройки участков территориальных рекомендуется принимать не более приведенной в таблице 1.

Основными показателями плотности застройки являются:

коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями к площади участка (квартала);

коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

В региональных, местных градостроительных нормативах и Правилах землепользования и застройки муниципальных образований могут быть установлены дополнительные показатели, характеризующие предельно допустимый строительный объем зданий и сооружений по отношению к площади участка; число полных этажей и допустимую высоту зданий и сооружений в конкретных зонах, а также другие ограничения, учитывающие местные градостроительные особенности (облик поселения, историческая среда, ландшафт).

Таблица 1. Показатели плотности застройки участков территориальных зон.

Примечания:

• 1. Для жилых, общественно-деловых зон коэффициенты застройки и коэффициенты плотности застройки приведены для территории квартала (брутто) с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоянок для "автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других объектов благоустройства.

Для производственных зон указанные коэффициенты приведены для кварталов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.

• 2. При подсчете коэффициентов плотности застройки площадь этажей определяется по внешним размерам здания. Учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Подземные этажи зданий и сооружений не учитываются. Подземное сооружение не учитывается, если поверхность земли (надземная территория) над ним используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства.
• 3. Границами кварталов являются красные линии.
• 4. При реконструкции сложившихся кварталов жилых, общественно-деловых зон (включая надстройку этажей, мансард) необходимо предусматривать требуемый по расчету объем учреждений и предприятий обслуживания для проживающего в этих кварталах населения. Допускается учитывать имеющиеся в соседних кварталах учреждения обслуживания - при соблюдении нормативных радиусов их доступности (кроме дошкольных учреждений и начальных школ). В условиях реконструкции существующей застройки плотность застройки допускается повышать, но не более, чем на 30% при соблюдении санитарно - гигиенических и противопожарных норм., с учетом раздела 15.